Hiện nay nhiều tổ chức, cá nhân có nhu cầu đầu tư để thực hiện hoạt động sản xuất sản phẩm, hàng hoá. Tuy nhiên đầu tư máy móc, tìm kiếm địa điểm và xây dựng rất tốn kém vầ mất thời gian. Mua lại nhà xưởng của tổ chức, cá nhân là giải pháp tiết kiệm được thời gian lẫn chi phí. Tuy nhiên việc mua bán có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu người mua không nắm rõ các quy định của pháp luật.
Các đối tượng tài sản được chuyển nhượng khi mua lại nhà xưởng
Mua lại nhà xưởng là việc tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng các tài sản cấu thành nhà xưởng, tài sản khác theo thoả thuận từ tổ chức, cá nhân sở hữu nhà xưởng đó. Vì vậy có thể hiểu hợp đồng mua bán nhà xưởng tương tự với hợp đồng mua bán tài sản. Tuy nhiên do nhà xưởng cấu thành từ quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà việc mua bán có thể chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật khác nhau.
Máy móc, dây chuyền thiết bị trong nhà xưởng:
Mua bán máy móc, dây truyền thiết bị trong nhà xưởng được tiến hành như đối với hợp đồng mua bán tài sản thông thường. Tuy nhiên một số trường hợp việc chuyển giao máy móc, thiết bị có thể chịu sự điều chỉnh của Luật Chuyển giao công nghệ 2017. Theo đó máy móc, thiết bị được coi là đối tượng trong chuyển giao công nghệ nếu đi kèm một trong các tiêu chí sau:
– Bí quyết kỹ thuật, bí quyết công nghệ;
– Phương án, quy trình công nghệ; giải pháp, thông số, bản vẽ, sơ đồ kỹ thuật; công thức, phần mềm máy tính, thông tin kỹ thuật;
– Giải pháp hợp lý hoá sản xuất, đổi mới công nghệ.
Luật cũng quy định một trong những hình thức chuyển giao công nghệ là mua bán máy móc, thiết bị đáp ứng các tiêu chí nêu trên. Lưu ý không phải trường hợp mua lại nhà xưởng nào cũng đi kèm với máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất của nhà xưởng đó. Điều này còn phụ thuộc vào ý chí, nhu cầu giữa bên mua và bên bán.
Nội dung hợp đồng chuyển giao công nghệ
Hợp đồng chuyển giao công nghệ phải được lập thành văn bản và bắt buộc có các nội dung dưới đây:
– Tên công nghệ, đối tượng công nghệ được chuyển giao. Sản phầm do công nghệ tạo ra, tiêu chuẩn, chất lượng sản phẩm. Chuyển nhượng quyền sở hữu hay chuyển giao quyền sử dụng công nghệ;
– Phương thức chuyển giao công nghệ. Quyền và nghĩa vụ của các bên. Giá cả, phương thức thanh toán, thời hạn thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
– Công nghệ trong hợp đồng có lý thuyết, kỹ thuật khoa học nằm ngoài tầm hiểu biết thông thường thì phải có thêm khái niệm, thuật ngữ trong hợp đồng;
– Kế hoạch, tiến độ chuyển giao, địa điểm thực hiện chuyển giao công nghệ;
– Quyền và nghĩa vụ của các bên. Trách nhiệm bảo hành công nghệ. Trách nhiệm và phạt khi vi phạm hợp đồng;
– Cơ quan giải quyết tranh chấp và các nội dung khác do các bên thoả thuận.
Trường hợp không thuộc chuyển giao công nghệ thì được chuyển giao thông qua hợp đồng mua bán tài sản thông thường. Nếu cả các bên tham gia là thương nhân thì sử dụng Luật Thương mại 2005 để điều chỉnh. Nếu không có bên nào là thương nhân thì áp dụng quy định của BLDS 2015.
Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:
Do nhà xưởng là công trình xây dựng trên địa điểm xác định nên mua lại nhà xưởng cũng đồng nghĩa với mua lại công trình xây dựng và quyền sử dụng đất (nếu có). Những hoạt động này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Mua lại nhà xưởng có quyền sử dụng đất:
Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định chủ sở hữu nhà xưởng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đang có nhà xưởng;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất của chủ sở hữu không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
– Đất nhà xưởng vẫn đang trong thời gian sử dụng đất.
Chuyển đổi quyền sử đất của nhà xưởng phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực theo quy định. Thực hiện đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Chuyển nhượng nhà xưởng nằm trên đất thuê:
Một số trường hợp nhà xưởng được xây dụng trên đất thuê của tổ chức, cá nhân khác. Người mua cần lưu ý các quy định của pháp luật đất đai nhằm bảo vệ quyền lợi của mình. Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện để bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước:
– Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;
– Đã hoàn thành việc xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.
Tổ chức, cá nhân mua lại nhà xưởng đáp ứng điều kiện sau đây:
– Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;
– Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dụ án đầu tư;
– Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.
Người mua lại nhà xưởng được sử dụng đất trong thời hạn cho thuê còn lại.